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家計の総合相談センターの相談員のコラム

株式会社 家計の総合相談センター
ファイナンシャルプランナー
石川 友紀・森 朱美・佐野 圭子・宮田 かよ子
尾上 堅視・堀之内 千津・小泉 朱希

住宅ローン控除で得になる?ならない?

 住宅借入金等特別控除(以下住宅ローン控除)とは住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合、所得税や住民税の負担が減るという制度です。現在のところ、令和3年12月31日までに入居した場合に適用があり、原則として10年間、消費税が10%である住宅を取得した一定の場合で13年間の控除期間となっています。では令和4年以降はどうなるの?と心配されている方もあるかもしれませんが、令和3年度の税制改正大綱では令和4年12月31日までに入居した場合に延長される案となっています。ひとまず令和4年入居までは適用できる可能性がありますね(契約の締結時期の条件あり)。
 ところで、10年間の控除期間の控除金額は「年末ローン残高の1%」ですが、現在の住宅ローンの金利は1%未満のものも多く、1%未満の金利で借りると控除率1%との差額の分お得になるのでは?という考えで住宅ローンを借りる方もあるようです。本当にお得になるのか、Aさんという仮定の条件のもと試算してみました。
【住宅ローンの条件】借入額3,000万円 金利0.6% 返済期間35年(下表は10年間のみ表示) 元利均等返済
【Aさんの条件】年収500万円 配偶者あり(配偶者控除適用)扶養控除適用の親族はなし
        年間税額合計286,500円(所得税95,500円 住民税191,000円)

年間返済額 年間
支払利息
年末時点の
残高
控除上限
(残高×1%)
Aさんの
控除額
1年目 950,496円 177,871円 29,227,375円 292,273円 229,200円
2年目 950,496円 173,223円 28,450,102円 284,501円 229,200円
3年目 950,496円 168,547円 27,668,153円 276,681円 229,200円
4年目 950,496円 163,842円 26,881,499円 268,814円 229,200円
5年目 950,496円 159,111円 26,090,114円 260,901円 229,200円
6年目 950,496円 154,347円 25,293,965円 252,939円 229,200円
7年目 950,496円 149,557円 24,493,026円 244,930円 229,200円
8年目 950,496円 144,739円 23,687,269円 236,872円 229,200円
9年目 950,496円 139,891円 22,876,664円 228,766円 228,766円
10年目 950,496円 135,012円 22,061,180円 220,611円 220,611円
10年間の
合計
9,504,960円 1,566,140円 2,567,288円 2,282,977円

※10年間上記の条件が変わらないもと仮定して試算しています。
※試算を簡便にするために復興特別所得税は考慮していません。

 設定の条件で毎年のローン返済額は年間約95万円、その返済額の中に含まれる利息の額は1年目で177,871円です。住宅ローン控除額は年末時点のローン残高の1%で、1年目であれば292,273円です。177,871円の利息を払っても292,273円の税額控除で戻ってくるなら10万円以上も得をする!と思われたかもしれません。ただし、ここで注意点があります。戻ってくる税額は実際に自分が納めている額が上限で、納めている以上に戻ってくることはないという点です。ではAさんの場合はどうでしょうか?
 Aさんの年間の所得税の金額が95,500円ということで所得税は全額控除されます。さらに控除上限額と所得税で控除された金額の差額分は住民税から控除できますが、住民税から控除できる金額は「所得税の課税総所得金額×7%(136,500円が限度)」が上限です。Aさんの場合、住民税から控除できる額は133,700円が限度となり、所得税と住民税の合計で229,200円が控除の限度額です。Aさんの場合で見ると1年目は177,871円の利息を払っても、229,200円の税額控除があればその差額がお得になると考えることができそうですね。10年間の合計でみると、支払い利息の合計は1,566,140円で控除額の合計は2,282,977円です。10年間だけで考えれば、住宅ローンを借りたことで716,837円もお得になったように見えますね。ただ、この住宅ローンの返済期間は35年間であるため、11年目以降も返済が続きます。Aさんの条件で35年間での総支払額は約3,327万円、利息の合計は約327万円です。11年目に残額をすべて一括繰上げ返済できるという方は別ですが、長期間の返済では住宅ローン控除でお得になった以上の利息を支払うことになるということは理解しておきましょう。家を買う際には住宅ローンの返済を行いながら、教育資金や老後資金の準備を行うことができるかどうかなど、長期の計画を立てることが重要です。
 なお、令和3年税制改正大綱ではこの1%という控除率を令和4年度の改正で見直すという記載もあります。改正後は支払い利息額を考慮した控除率となる可能性もありますので注意が必要です。

※仮定の条件で簡易な試算を行っています。ローンの条件やご自身の条件(所得・家族構成等)で試算結果は変わります。ご自身のケースでの詳細な試算は専門の税理士にご相談ください。

石川 友紀
ファイナンシャルプランナー(CFP®)
株式会社家計の総合相談センター

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